Часто задаваемые вопросы

Задать вопрос
  • Управление домом
    • Какие управляющие компании работают в районе?

      Информацию об управляющих организациях района можно найти в Едином реестре управления многоквартирными домами города Москвы

    • Зачем объединяться в ТСЖ?

      Причин для этого может быть несколько, перечислим основные:

      • ТСЖ может получать и использовать доходы от использования общего имущества жилого многоквартирного дома третьими лицами: доходы от размещения рекламы на фасаде и кровле здания, передаче в аренду нежилых помещений, являющихся общим имуществом и т.д. Жилищный кодекс РФ не запрещает ТСЖ получать доходы, необходимые для достижения уставных целей. Для этого товариществу разрешено осуществлять хозяйственную деятельность. Правда, надо отметить, что перечень её видов для ТСЖ обычно ограничен обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме, строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в таком доме, а также сдачей в аренду части общего имущества.
      • ТСЖ может оперативно (оперативнее, чем общее собрание собственников) принимать решения связанные с использованием и ремонтом  общего имущества.
      • ТСЖ получает возможность использовать придомовую территорию. Оформить участок можно на любом этапе деятельности ТСЖ - это совсем не обязательно делать тогда, когда создаётся товарищество, или в момент его регистрации. Решение об оформлении земельного участка в общую долевую собственность принимают товарищи - собственники помещений в доме на общем собрании. По их поручению все необходимые документы может подготовить председатель ТСЖ. После этого следует обратиться в орган местного самоуправления, который и вынесет окончательный вердикт, определяющий судьбу придомовой территории. Передача такого участка в собственность владельцам помещений осуществляется бесплатно, но его обслуживание станет дополнительной статьей расходов для всех собственников. До передачи участка, расходы за его обслуживание (уборку территории, благоустройство, обслуживание детских и спортивных площадок, кронирование и удаление деревьев и т.д.) несет город.
    • Как создать ТСЖ?

      Статью, об основных этапах и процессе создания ТСЖ, можно найти на этой страничке нашего сайта: "Создание ТСЖ".

    • Обязательно ли ТСЖ должно заниматься хозяйственной деятельностью – обслуживать дом? Нет, не обязательно. Право заниматься хозяйственной деятельностью для достижения уставных целей закреплено за ТСЖ 152 статьей Жилищного кодекса РФ, но ТСЖ вправе передать обязанности по обслуживанию дома любой управляющей организации.
    • Что будет, если мы не выберем управляющую компанию? Собственники помещения в многоквартирном доме могут выбирать способ управления в любое время - так написано в Жилищном кодексе, но жилой многоквартирный дом не может обходиться без обслуживания, поэтому, если управляющая организация собственниками не выбрана, городские власти должны провести конкурс по выбору управляющей компании. Компания, победитель конкурса, должна будет предоставить собственникам договор на управление.
  • Использование общего имущества
    • Возможно ли отчуждение части общего имущества многоквартирного дома без согласия всех собственников? Собственник первого этажа установил металлическую дверь (захватив площадку 1 этажа, 15 кв.м.), за ней находятся стояки отопления и стояки горячей воды.
      • Места общего пользования многоквартирного дома (в т.ч. площадки в подъездах), стояки отопления, водоснабжения и т.д. относятся к общему имуществу многоквартирного дома, правом пользования которыми обладают все собственники помещений данного дома. Ст. 36 Жилищного кодекса РФ:
      • Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
      •  Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
      • По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Спорные вопросы могут разрешаться с участием Государственной жилищной инспекции. Управляющая организация, считаю, должна участвовать в решении таких вопросов, т.к. её задача — обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, что обычно прописывается в договоре управления. А описанные действия собственника непосредственно влияют на состояние общего имущества. Таким образом, прежде всего, попытайтесь выяснить наличие правового основания передачи части общего имущества отдельному собственнику. Такая передача может быть только в пользование (не в собственность), и на основании решения собственников, принятого на их общем собрании (должен быть протокол). Если никто вам не подтвердит наличие такого решения собственников, значит, передача в пользование данного имущества незаконна. Управляющая компания не может вмешиваться в отношения собственников помещений дома. Этот вопрос Вам необходимо решать с помощью правоохранительных органов.

       

  • Капитальные ремонты
    • Какие есть городские программы капитальных ремонтов?

      В соответствии с Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» бывшие наймодатели должны выполнить свои обязательства по капитальному ремонту перед собственниками помещений в многоквартирных домах. Но фактически в ходе приватизации жилых и нежилых помещений состояние общего имущества дома не фиксировалось и обязательства бывших наймодателей по капитальному ремонту не определялись. Таким образом, новым собственникам доставалось жилье в неотремонтированных домах. Но наймодатели все же должны выполнить свои обязательства в полном объеме, а уже следующий капитальный ремонт собственники жилых помещений будут проводить своими силами и за свой счет.

      Давно и успешно решается в столице проблема так называемых «хрущевок». Серьезно об их сносе и реконструкции начали говорить еще во времена СССР. Однако сколько-нибудь заметные перемены произошли лишь в 1995 году, когда правительство Москвы приняло решение о комплексной «пятиэтажной» программе. Сегодня все вопросы, связанные с реконструкцией таких зданий, регламентирует постановление правительства Москвы №608 «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года», принятое 6 июля 1999 года. Согласно этому постановлению до 2010 года пятиэтажные панельные дома серий К-7, Н-32, П-35,1605-АМ, 1МГ-300 и еще нескольких серий должны быть снесены, а блочные и кирпичные дома серий 1-510,1-511,1-515, которые, по мнению экспертов, вполне могут простоять лет 60-80, подлежат реконструкции. Но помимо пятиэтажного фонда в Москве в настоящее время насчитывается около 32 тыс. многоквартирных домов общей площадью 214 млн м2.

      Правительством Москвы в 2007 году было принято решение об устранении недоремонта, накопившегося за прошедшие годы в условиях недостаточного финансирования. С целью выполнения этих намерений была разработана Городская целевая программа по капитальному ремонту многоквартирных домов «Ответственным собственникам — отремонтированный дом» на 2008-2014 годы. В эту программу попали 14 тыс. многоквартирных домов общей площадью 117,5 млн м2. В течение семи лет на капитальный ремонт этих зданий планируется потратить 490 млрд руб. В 2008 году на ремонт 1700 объектов программы площадью свыше 12 млн м2 из этой суммы было выделено 40 млрд руб.

    • При каких условиях наш дом может попасть в программу капитального ремонта 2008-2014 г.г.?

      В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 04.12.2007 № 1032-ПП «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом» на 2008-2014 гг.», производятся капитальные ремонты в жилых многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями, этажностью шесть этажей и более.

      Проведение работ по капитальному ремонту с отселением, реконструкции, реновации и модернизации многоквартирных домов с этажностью пять этажей и менее, а также с деревянными и смешанными перекрытиями данной программой предусмотрено по отдельным правовым актам Правительства Москвы.

  • Оплата за квартиру
    • Мы уезжаем на лето из города, квартира стоит пустая. Что нужно сделать, чтобы с нас не брали оплату за коммунальные услуги?

      В соответствии с законодательством требовать, чтобы вам пересчитали плату за «коммуналку», можно, если вы отсутствовали более пяти полных календарных дней. То есть, если вы ездите на свою дачу только на субботу и воскресенье, то рассчитывать на перерасчет не приходится.

      Что могут пересчитать? Перерасчет положен за следующие коммунальные услуги:
      – холодное водоснабжение;
      – горячее водоснабжение;
      – водоотведение;
      – электроснабжение; – газоснабжение.
      За отопление и техобслуживание перерасчет не делают. Точно так же обстоит дело с квартплатой.

      Если в квартире установлены индивидуальные приборы учета, то нет ни оснований, ни смысла требовать уменьшение платы за коммунальные услуги.

      Если персональных приборов учета нет, следует написать заявление с просьбой сделать вам перерасчет за время вашего отсутствия и отнести его в ЕИРЦ. Подать заявление можно в течение одного месяца после возвращения. Помимо заявления следует представить документ, который подтверждает, что именно в это время вы не жили в квартире.

      Такими документами могут быть:
      а) копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы;
      б) справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении;
      в) проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае если имя потребителя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления) или их копии;
      г) счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;
      д) справка органа внутренних дел о временной регистрации по месту временного пребывания;
      е) справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал.
      Смысл всех этих бумаг и бумажек – документально подтвердить, что вы не жили у себя дома, а отсутствовали сколько-то времени.

      По закону ГУ ИС (Государственное учреждение «Инженерная служба») должен все просчитать в течение пяти рабочих дней. Уменьшенный размер платы отражается в платежном документе, который вы получите в следующем месяце.

      Перерасчет платы за коммунальные услуги производится пропорционально числу полных календарных дней временного отсутствия потребителя, исключая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место. То есть день отъезда и день приезда не в счет.

      Горячую воду посчитают «по факту», – исходя из фактического числа дней подачи (плановое отключение на 21 день не учитывается) и действующих в соответствующий период времени ставок.

  • Вода и водосчетчики
  • Мусор
    • Какое количество мусора на одного жителя, по нормативу, должна вывозить специализированная организация?

      Нормы накопления бытовых отходов и крупногабаритного мусора для жителей утверждены Постановлением Правительства г.Москвы от 15 января 2008 г. N 9-ПП "Об утверждении норм накопления твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора":

      • Норма накопления твердых бытовых отходов (ТБО) на одного жителя города Москвы составляет 1,45 куб. м - 272 кг в год.
      • Норма накопления крупногабаритного мусора (КГМ) на одного жителя города Москвы составляет 0,46 куб. м - 98 кг в год.

  • Авария, залитие
    • Меня залили соседи, что делать?

      ШАГ 1. Необходимо позвонить в диспетчерскую службу, сообщить о происходящем и пригласить специалиста для принятия срочных меры по устранению аварии: перекрытия стояка, вентилей и т.п. В дальнейшем, после проявления всех следов от залива квартиры (обычно проходит 3-5 дней), связаться с управляющей компанией, пригласить специалиста, который составит акт залива квартиры, где будут описаны все повреждения, нанесенные помещению при заливе. Один экземпляр акта залива квартиры необходимо оставить себе.

      ШАГ 2.  К составлению акта залива квартиры необходимо подойти основательно. Важно зафиксировать наиболее полно все повреждения, причиненные вашей квартире после залива. Контролируйте полноту и корректность описания, точность фиксации повреждений отделки помещения, мебели и бытовой техники, находящихся в квартире.

      ШАГ 3.  После проявления всех следов от залива квартиры (обычно проходит 3-5 дней) рекомендуем встретиться с соседями сверху и попытаться решить вопрос возмещения ущерба от затопления путем переговоров в досудебном порядке. Если взаимоприемлемое соглашение достигнуто, желательно зафиксировать его письменно, изложив на бумаге обязательства соседей возместить согласованную сумму в определенный срок. Можно заверить данное соглашение в ближайшей нотариальной конторе.

      ШАГ 4.  При невозможности урегулировать ситуацию путем переговоров, необходимо провести оценку ущерба от залива в независимой экспертной организации. После согласования с оценщиком даты и времени визита для осмотра повреждений необходимо известить виновника залива, оповестив его об этом телеграммой с уведомлением за 3 рабочих дня.

      ШАГ 5.  При проведении осмотра поврежденного имущества обращайте внимание эксперта на все видимые повреждения и настаиваете на их отражении в акте осмотра, замерах и фотофиксации. Заранее подготовьте и предоставьте эксперту документы, подтверждающие стоимость поврежденного имущества – чеки, квитанции и другие документы, в которых значится стоимость вещей, сметы ранее проведенных отделочных работ, договора с подрядчиками и т.п.

      ШАГ 6.  Получите на руки отчет об оценке ущерба от залива и на его основании требуйте возмещения ущерба с виновника происшедшего, составив и направив в суд исковое заявление о возмещении ущерба от залива квартиры. Лучше, если готовить документы и представлять ваши интересы в суде будет опытный юрист. Расходы на юридическую помощь и затраты на независимую экспертизу (оценку) можно отнести на убытки и требовать их возмещения за счет виновника.

    • Я залил соседей, что делать?

      ШАГ 1. Необходимо прекратить залитие (перекрыть вентили и т.п.). Если вы не в состоянии это сделать, необходимо сообщить в диспетчерскую о происходящем и вызвать специалиста для того, чтобы он принял срочные меры по устранению аварии и минимизировал ущерб  от залива.

      ШАГ 2.  С помощью специалиста необходимо разобраться в причинах произошедшего залива квартиры. Авария могла произойти по вашей вине, например, если Вы не закрыли кран или самостоятельно установили сантехническое оборудование с дефектами, либо при установке нарушили номы СНиП, что привело к возникновению протечки. В этом случае попросите специалиста дать Вам на месте рекомендации, как устранить все нарушения и обезопасить себя на будущее. Но авария могла произойти из-за халатности специалистов вашей жилищно-эксплуатационной организации (ЖЭУ, РЭУ и т.п.), например, из-за неправильной установки сантехнического оборудования, перетяжки, вызывающей внутреннее напряжение в металле с последующим разрушением сантехнической детали, установки сантехнических изделий, имеющих производственный дефекты, а также по несоблюдению режима водоподготовки, что могло привести  к возникновению гидравлического удара. Если есть признаки наличия данных обстоятельств, необходимо настоять на их фиксации в акте, составляемом на месте специалистом, а в случае его отказа, внести в акт свои замечания. Важно сохранить вышедшие из строя сантехнические детали. Они потребуются для проведения независимой экспертизы по определению причины возникновения залива. Помните, если прямой вашей вины в заливе нет, то ответственность будете нести не Вы, а виновник, по чьей халатности и недосмотру произошла авария. Следовательно, выплачивать ущерб соседям придется тоже не Вам.

      ШАГ 3.  Если ваша вина в произошедшем заливе очевидна, рекомендуем встретиться с соседями сверху и попытаться решить вопрос возмещения ущерба от затопления квартиры путем переговоров в досудебном порядке. Если взаимоприемлемое соглашение достигнуто, желательно зафиксировать его письменно, изложив на бумаге обязательства возместить согласованную сумму в определенный срок.  Если вашей вины в заливе нет, необходимо разъяснить это соседям и предложить обращаться с претензиями напрямую к виновнику, то есть ЖЭУ, РЭУ и т.п. Здесь может потребоваться заключение независимой экспертизы, на которое Вы можете опираться, в том числе и в суде.

      ШАГ 4.  При невозможности урегулировать ситуацию путем переговоров с соседями и в случае очевидности вашей вины рекомендуем обязательно присутствовать при проведении осмотра поврежденного имущества. Обращайте внимание эксперта на общее состояние помещения, например, на значительный износ, давно не проводимый ремонт, на характерные особенности повреждений, возможно свидетельствующих, что они не связаны с заливом. Настаиваете на отражении в акте осмотра всех ваших замечаний, а также проверяйте правильность замеров, чтобы Вам не приписали больший ущерб от залива, чем есть на самом деле. 

      ШАГ 5.  Если Вы будете не согласны с суммой ущерба, которая будет указана в отчете об оценке, то можете в судебном порядке ходатайствовать о назначении судебной экспертизы залива квартиры. Лучше, если готовить документы и представлять ваши интересы в суде будет опытный юрист.

  • Электричество
  • Придомовая территория, зеленые насаждения, детские и спортивные площадки, малые формы
    • Ветки деревьев бьют в окна. Когда их спилят?

      Кронирование деревьев производится на основании порубочного билета, оформленного в Департаменте природопользования и охраны окружающей среды после осмотра деревьев экспертом ГУП «Государственного природоохранного центра».

      В связи с наступлением периода сокодвижения зеленых насаждений, Департаментом природопользования и охраны окружающей среды с 01.04.10 г. приостановлено выполнение работ по кронированию деревьев. Работы по кронированию деревьев будут выполнены в осенне-зимний период.

    • Как закрыть придомовую территорию от бомжей и чужих автомобилей?

      Если придомовая территория не включена в общее имущество жилого дома (нет правоустанавливающих документов на придомовую территорию), то она - муниципальная. В таком случае любое ограничение доступа на эту территорию людей или автомобилей неправомерно.

      Для того, чтобы получить правоустанавливающие документы на придомовую территорию, Вам необходимо выполнить несколько шагов:

      Шаг I. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

      Необходимость этого шага прописана в п. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен ст.ст. 45 - 48 ЖК РФ. В соответствии с указанной нормой инициировать проведение общего собрания вправе любой из собственников помещений в доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании. Общее собрание собственников помещений в доме по указанному выше вопросу должно также уполномочить лицо на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него. Общее собрание должно обсудить и принять определенное решение, по результату собрания должен быть составлен протокол, принято решение. К качестве хорошего методического пособия с полным комплектом образцов документов по организации общего собрания, его проведению составлению протокола может служить с некоторыми оговорками, а скорее поправками Постановление Правительства Москвы 3 июля 2007 г. N 569-ПП «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома». В указанном выше Постановлении Правительства Москвы приводятся перечень необходимых документов и образцы документов в случае проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме:
      - Заявление уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка;
      - Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
      - Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
      - Лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
      - Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке;
      - Письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
      - Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.
      Там же приведен перечень и образцы необходимых документов для проведения собрания в форме заочного голосования:
      - Заявление уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка;
      - Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
      - Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
      - Лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
      - Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном порядке;
      - Письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
      - Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования.
      Хочется обратить особое внимание на текст самого Заявления уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка. «В целях реализации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: _______ от _________(дата), в соответствии с Жилищным и Земельным кодексами Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. N 431-ПП "О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность" прошу сформировать земельный участок, на котором расположен указанный дом, для предоставления в общую долевую собственностью собственников помещений в многоквартирном доме». Хочется порекомендовать собственникам более внимательно отнестись к выделенной фразе и сравнить ее с текстом в части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, касающегося описания общедомовой собственности - земельного участка. В этой статье говорится более шире: «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке». По этому поводу на заседании Московского правительства возникла целая полемика. Одни предлагали ограничить участок стенами дома, другие дорезать к участку еще один метр от дома.
      Руководитель земельного ведомства столицы В.Дамурчиев пояснил, что его департамент столкнулся с завышенными претензиями некоторых ТСЖ, представляющих интересы собственников жилья многоквартирных домов, по выделению земельных участков под их домами. "Если мы, межуя участок, будем оформлять его всего в паре метров от отмостки, то мы рискуем нарушить закон. А если мы будем оформлять землю в соответствии с современными нормами МГСН (Московские городские санитарно-технические нормы), то мы можем ущемить собственников жилья в соседних многоквартирных домах", - подчеркнул он. В свою очередь главный архитектор столицы Александр Кузьмин полагает, что "в соответствие с градостроительными нормами совсем необязательно выделять большие участки под один дом". "Земельные участки под многоквартирными домами для оформления в собственность необходимо нарезать строго в соответствие с функциональными нуждами самого дома", - указал он на заседании правительства. По мнению главы Москомархитектуры, участки же большей площади, например, под детские или спортивные площадки, должны формироваться "путем объединения интересов жителей нескольких домов, так как они обеспечивают жизнедеятельность всего микрорайона". Пример этой полемики чиновников на заседании правительства хочется завершить ст. 12 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»: «Площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности».
      Завершая описание первого шаг отмечу, что весьма положительным является то, что Постановлением Правительства Москвы предписано Префектурам административных округов города Москвы, Управам районов города Москвы совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы обеспечить оказание при необходимости содействия в проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу формирования земельных участков. Кроме того, префектурам административных округов города Москвы предписано:
      1. Создать комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах;
      2. На основании запроса уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица выдавать выписку из протокола заседания комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах о соответствии представленных документов по принятию общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о формировании земельного участка требованиям законодательства;
      3. Не требовать представления других документов, кроме документов, указанных в приложении к постановлению.

      Шаг II. Обращение с заявлением о передаче земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в нем.

      Необходимость этого шага исходит из требований п. 5, 6 ст. 36 Земельного Кодекса РФ. Обозначенная норма права подлежит применению в связи с тем, что порядок предоставления земельных участков под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц – собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке, который установлен п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ.
      На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;
      В каждом субъекте федерации, назначены уполномоченные органы на прием заявлений о приобретении права собственности на земельный участок. Согласно Постановлению Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» в Москве уполномоченным на прием заявлений о приобретении права собственности на земельный участок органом власти в г. Москве является Департамент земельных ресурсов. Как правило, в департаментах земельных ресурсов имеются свои информационные сайты, информационные стенды с образцами документов.

      Шаг III. Обращение с заявлением о формировании участка.

      Избранное Общим собранием собственников помещений уполномоченное лицо должно обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такое требование содержит п. 3 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ».
      Статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определен порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В ней сказано:
      «1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
      2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
      3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом».
      На основании проведенных землеустроительных работ орган местного самоуправления распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает проект границ данного земельного участка.
      В качестве примера добавим, что на основании уже упомянутого ППМ № 431-ПП от 27.06.2006 г. таким уполномоченным органом власти в городе Москве также является Департамент земельных ресурсов.

      Шаг IV. Формирование земельного участка.

      Требованиями федерального законодательства (п. 4 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ») формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
      Согласно ст. 6 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
      Хочется привести выдержки из любопытного документа, утвержденного Приказом № 123/1 от 29.09.2006 года Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области.
      «Методические рекомендации для органов местного самоуправления по формированию земельных участков под многоквартирными домами.
      2. Общие положения
      2.1. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 года, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
      2.2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в порядке и на условиях, которые установлены гражданским и жилищным законодательством. Для передачи такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не требуется издание специального распорядительного акта органов местного самоуправления. (Примечание автора: В некоторых иных субъектах федерации требуется издание распорядительного акта).
      2.5. Состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».
      2.6. Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно - транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.
      2.7. В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно - транспортной инфраструктуры.
      2.8. При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.
      2.9. Территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры подлежит передаче в собственность или аренду соб­ственникам помещений в многоквартирном доме только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.
      2.10. Границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.
      2.11. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность соб­ственникам помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий, необходимых для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, а также доступ к этим объектам. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.
      2.12. Расчет нормативных размеров земельных участков, на которых расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется по методике, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 26.08.1998 №59«Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».
      2.13. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность соб­ственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам.
      2.14. Сверхнормативная территория может быть передана соб­ственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (за плату), аренду или безвозмездное пользование только при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.
      2.15. Разделение земельного участка, предоставленного в пользование нескольким многоквартирным домам, на несколько земельных участков осуществля­ется при совместном обращении в орган местного самоуправления полномочных представителей собственников помещений данных домов, желающих произвести размежевание данного участка с предоставлением проекта размежевания, выпол­ненного организацией, имеющей право выполнять данные работы».
      Приведенные выше фрагменты ценны тем, что они показывают позицию властей региона действовать строго в рамках действующего законодательства и тем, что в документе даны конкретные ссылки на нормативные акты по установлению границ земельных участком под многоквартирными домами.
      Что касается земельных участков в Москве, то тут ответственным за формированием участка является Департамент земельных ресурсов (ДЗР). Пунктом 11 Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы № 431-ПП установлены некоторые особенности формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома.
      Согласно п. 11.2, п. 11.3 указанного Приложения к Постановлению Правительства Москвы при формировании земельного участка ДЗР заказывает разработку заключения о градостроительных регламентах земельного участка и проект межевания территории в Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы.
      ДЗР утверждает проект границ сформированного земельного участка на основании проекта межевания территории; обеспечивает изготовление за счет заявителя технического отчета об инженерно-геодезических изысканиях, установлении и закреплении границ земельного участка с определением площади (при отсутствии сведений об инженерно-геодезических изысканиях); обеспечивает постановку земельного участка на кадастровый учет и изготовление кадастрового плана земельного участка.
      Проект межевания территории необходим для установления размера и границ земельного участка (п. 3 ст. 12 Закона г. Москвы «О землепользовании и застройке в г. Москве»). При этом, проект межевания территории разрабатывается за счет средств бюджета города Москвы в рамках реализации программ по проведению земельной реформы или иных средств.
      Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектов межевания на территории г. Москвы регламентирован Приложением № 4 к постановлению Правительства Москвы от 29.11.2005 № 941-ПП.
      После подготовки проекта межевания квартала и его утверждения в установленном порядке, уполномоченное лицо обращается в органы Роснедвижимости для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

      Шаг V.

      Принятие решения о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность
      Следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» сформированный и прошедший кадастровый учет земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то есть, общая долевая собственность у собственников помещений дома возникает в силу закона.
      Некоторые регионы своими нормативными документами (например, Ростовская область) не требуют для передачи земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме издания специального распорядительного акта органов местного самоуправления.
      В Москве, например, Департамент земельных ресурсов осуществляет подготовку решения о безвозмездном предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в нем.
      Решение о предоставлении земельного участка в г. Москве принимается Правительством Москвы или префектами административных округов (п. 8 ППМ № 431-ПП).
      Так, согласно п. 5, п. 6 ППМ № 431-ПП префекты административных округов города Москвы принимают решения о безвозмездной передаче земельных участков в собственность на территории административных округов, за исключением территорий, относящихся к природному комплексу города Москвы, на основании заявлений:
      - граждан или юридических лиц, в частной собственности которых находятся здания, строения, сооружения, общая площадь которых не превышает 3 тысяч квадратных метров;
      - граждан или юридических лиц, в частной собственности которых находятся части нежилого здания (помещения в нем), расположенного на неделимом земельном участке, если общая площадь такого здания не превышает 3 тысяч квадратных метров и все помещения в здании находятся в частной собственности;
      - граждан, обладающих земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.
      В остальных случаях решения принимаются Правительством Москвы.

      Шаг VI. Возникновение права общей долевой собственности на участок.

      В соответствии с п. 5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» с момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
      Повторимся и напомним, что согласно разъяснениям Минюста России (письмо от 21 апреля 2006 года № 04/3201-Е3) и Минфина России (письмо от 17 мая 2006 года № 03-06-02-02/65), что «если права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (пункт 2 статьи 8, статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, пункт 5 статьи 16 Федерального закона «О введение в действие Жилищного Кодекса РФ»), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер».


      Шаг VII. Государственная регистрация права общей долевой собственности.

      С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Но, во избежание государственной регистрации прав иных лиц на земельный участок, перешедший в общую долевую собственность собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме уполномоченному лицу необходимо обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.
      Целесообразно внести запись о возникшем в силу закона праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), что отвечает требованиям п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
      Для государственной регистрации прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество этого дома необходимы следующие документы:
      - заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (на каждый объект общего недвижимого имущества). (Заявление может быть подано уполномоченным общим собранием собственников лицом или представителем ТСЖ);
      - документ, подтверждающий полномочия представителя собственников;
      - документ об оплате государственной пошлины;
      - сведения о собственниках и принадлежащих им помещениях;
      - право устанавливающие документы на общее недвижимое имущество;
      - технический паспорт дома.

  • Платные услуги внутри жилых помещений
    • Как формируются тарифы на платные услуги, и где можно с ними ознакомиться? В соответствии с постановленим Правительства РФ от 21 января 2006 N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями", собственники и наниматели жилых помещений в многоквартирных жилых домах должны поддерживать их в надлежащем состоянии и принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей, как жилого помещения, так и санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем. Тарифы на обслуживание жилых помещений (в отличие от обслуживания общего имущества), не регламентируются и формируются в зависимости от спроса и предложения. Ознакомиться с ценами на производство работ по замене радиатора и ремонт крана можно, обратившись в любое специализированное предприятие.
  • Интернет, спутниковое, кабельное и центральное телевидение
Закрыть
Добавление вопроса:
Вопрос:*
ФИО:*
Телефон:*
Электронный адрес:*
Закрыть
Спасибо!